Η εκμίσθωση και η φορολόγηση του εισοδήματος των ενοικίων των ακινήτων – ΟΡΕΣΤΗΣ ΣΕΪΜΕΝΗΣ – ΦΟΡΟΤΕΧΝΙΚΟΣ-ΣΥΓΓΡΑΦΕΑΣ

Τα ενοίκια αυτά εισπράττονται με βάση:

• Κάποιο νόμο

• Με βάση δικαστική απόφαση

Στη δήλωση του 2012 θα δηλωθούν τα ενοίκια που αφορούν στο έτος 2012. H Φ.Δήλωση θά υποβληθεί στην ΔΟΥ μέσα στό Α΄εξάμηνο του 2013.

Για τα υπόλοιπα ενοίκια των ετών 2011,2010,2009 κλπ θα γίνουν τροποποιητικές δηλώσεις στο έτος που ανάγονται. Έτσι θα αποφύγουμε να πληρώσουμε περισσότερους φόρους εισοδήματος εάν δηλωθούν όλα τα ενοίκια μέσα στο 2012 (τό 80%), μαζί μέ τά άλλα εισοδήματα του έτους 2012.

Τα ενοίκια αυτά θα τα δηλωθούν ανεξάρτητα εάν τα έχομε εισπράξει ή εάν θα τα εισπράξουμε αργότερα από τον ενοικιαστή.

Ο συμπληρωματικός φόρος στο εισόδημα από ακίνητα είναι φόρος εισοδήματος και γι’ αυτό βαρύνει αποκλειστικά εκείνον που αποκτά το εισόδημα. Στην περίπτωση που προβλέπεται από το συμφωνητικό καταβολή τέτοιου ποσού από τον μισθωτή (ενοικιαστή) τούτο προσαυξάνει το ενοίκιο.

Επιβάλλεται και συμπληρωματικός φόρος στο εισόδημα από ακίνητα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα.Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστή τρία τοις εκατό (3%) στο συνολικό ακαθάριστο εισόδημα που προέρχεται από ακίνητα, μη δυνάμενος να υπερβεί το ποσό του φόρου εισοδήματος των παραγράφων 1 και 2 του παρόντος άρθρου. Ο φόρος της παραγράφου αυτής δεν επιβάλλεται στα εισοδήματα από ακίνητα των νομικών προσώπων, τα οποία απαλλάσσονται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 103του παρόντος,του φόρου εισοδήματος για τα εισοδήματα αυτά

Το χαρτόσημο που αναλογεί στα μισθώματα αποδίδεται σε κάθε περίπτωση από τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη, επικαρπωτή, νομέα κ.λπ) αφού βεβαιώνεται με το εκκαθαριστικό. Ανεξάρτητα όμως από την απόδοσή του, η καταβολή του χαρτοσήμου είναι θέμα συμφωνίας μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή και μπορεί να καταβάλλεται μόνο από τον εκμισθωτή ή μόνο από τον μισθωτή ή και από τους δύο κατά το ήμισυ.

Υποχρέωση για υποβολή δήλωσης εισοδήματος από εκμίσθωση ακινήτων υπάρχει, όταν το εισόδημα προέρχεται αποκλειστικά από την εκμίσθωση και υπερβαίνει τo ποσό των 600 Ευρώ. Στη περίπτωση που υπάρχουν και άλλα εισοδήματα η υποχρέωση υποβολής δήλωσης υφίσταται ανεξαρτήτως ποσού εισοδήματος από την εκμίσθωση ακινήτου.

Βεβαίως και μπορούμε, αλλά με προϋποθέσεις. Εφόσον τά εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων δεν έχουν εισπραχθεί μπορούμε να τα εκχωρήσουμε στό Δημόσιο, καί μάλιστα χωρίς αντάλλαγμα. Με τόν τρόπο αυτό δέν θα φορολογηθούμε για αυτά ενοίκια σύμφωνα με τό άρθρο 4 παρ 7ν.2238/1994. Η εκχώρηση αυτή γίνεται με απλή δήλωση εκχώρησης στήν ΔΟΥ μέ συνημμένα τα δικαιολογητικά καί μέσα στο οικονομικό έτος που τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο. Δηλαδή τά εισοδήματα τού έτους 2012 που δέν εισπράχθηκαν μπορούν να εκχωρηθούν στην ΔΟΥ μέχρι 31/12/2013.

Αυτή η δήλωση εκχώρησης καταχωρείται πρωτόκολλο της αρμόδιας ΔΟΥ (ΠΟΛ.1096/6.4.2001).

Η δήλωση εκχώρησης μισθωμάτων μπορεί να υποβληθεί προσωπικά ή από ειδικά εξουσιοδοτημένο πρόσωπο στην ΔΟΥ πριν ή μετά την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.

Αν υποβληθεί πρίν τήν υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, στη ΔΟΥ ή ταχυδρομικά ή ηλεκτρονικά, υπάρχει η δυνατότητα να μη συνυπολογιστούν τα εκχωρηθέντα μισθώματα στο συνολικό δηλούμενο εισόδημα. Αν η υποβολή της δήλωσης εκχώρησης μισθωμάτων υποβληθεί μετά την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, τα μισθώματα θα φορολογηθούν καί ο φόρος που προκύπτει από τα μισθώματα αυτά , θα επιστραφεί μετά την υποβολή της δήλωσης εκχώρησης.

Στο έντυπο Ε2, ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης θα συμπληρώσει το ονοματεπώνυμο τού ενοικιαστή, ”εκχώρηση δικαιώματος στο Δημόσιο”, χωρίς ποσά, καί επίσης τους μήνες μισθωσης και τον ΑΦΜ του ενοικιαστή.

Συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά στην Αίτηση εκχώρησης τών ενοικίων

α) Το συμφωνητικό μίσθωσης

β) Η εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή η πρόσκληση καταβολής μισθωμάτων

γ) Η αγωγή απόδοσης του μισθίου ή μη καταβολής μισθωμάτων

δ) Η δικαστική απόφαση απόδοσης του μισθίου και καταβολής τών μισθωμάτων

ε) Κάθε άλλο στοιχείο που αποδεικνύει τη μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων

στ) Υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/86 στην οποία δηλώνεται η μή είσπραξη των μισθωμάτων και η μη κατοχή άλλων αποδεικτικών της εκχωρούμενης αίτησης.

Επίσης άν ο οφειλέτης εγκατέλειψε το μίσθιο εκουσίως, πριν ασκηθεί κατ΄ αυτού κάποια δικαστική ενέργεια και δεν είναι δυνατή η προσκόμιση της αγωγής έξωσης, η εκχώρηση θα διενεργηθεί με την προσκόμιση του συμφωνητικού μίσθωσης (ΠΟΛ.1096/6.4.2001)

Τα ενοίκια αυτά δέν θα τα δηλώσουμε στην δήλωση του 2012 αλλά στα ετη που ανήκουν δηλαδή στην φορολογική δήλωση των ετών 2013, 2014, 2015 κλπ. Eαν τα δηλώσουμε μαζί με τα εισοδήματα του 2012, τότε θα συναθροιστούν με τά άλλα εισοδήματά μας καί θα πληρωθούν περισσότεροι φόροι (καί μπορεί η εφορία να θελήσει να μας τα φορολογήσει πάλι στό μέλλον σέ κάθε χρήση χωριστά).

Τα ενοίκια αυτά θα τα δηλώσουμε στην δήλωση του 2012 και στο εισόδημα του ακινήτου θα προσθέσουμε και το εισόδημα από τα έπιπλα.

Τα ενοίκια γιά τά μηχανήματα θα τα δηλώσουμε στην δήλωση του 2012 και στο εισόδημα του ακινήτου θα προσθέσουμε και το εισόδημα από τα ακίνητα.

Εάν δεν δηλωθούν τα ενοίκια από ακίνητα τότε υπάρχει μπλέξιμο. Δεν θα μπορώ να κάνω αγωγή εξώσεως στόν μισθωτή. Επίσης δεν θα μπορώ να μεταβιβάσω το ακίνητο ή να το κάνω γονική παροχή στο παιδί μου, ή να το δωρήσω κλπ

Επί πλέον δέν θα μπορώ να παραχωρήσω υποθήκη για μιά δεκαετία καί δέν θα μπορώ να πάρω στεγαστικό δάνειο.

Επίσης τό εισόδημα θα φορολογηθεί με 50% φόρο επί πλέον εάν βιάζομαι να υπογράψω άμεσα συμβόλαιο καί θέλω γρήγορα τό πιστοποιητικό από την ΔΟΥ όταν θά κάνω συμπληρωματική φορολογική δήλωση.

Εάν δεν δηλωθούν τα ενοίκια από ακίνητα τότε υπάρχει μπλέξιμο. Δεν θα μπορούμε να κάνομε αγωγή εξώσεως στόν μισθωτή. Επίσης δεν θα μπορώ να μεταβιβάσω το ακίνητο ή να το κάνω γονική παροχή στο παιδί μου, ή να το δωρήσω κλπ γιατί ο συμβολαιογράφος θά μού ζητήσει νά προσκομίσω βεβαίωση από την ΔΟΥ ότι έχω πληρώσει τόν Φ.Α.Π.

Για τα ενοίκια από τα ακίνητα ο φορολογούμενος πληρώνει κάθε χρόνο φόρο εισοδήματος. Επί του προκύπτοντος φόρου υπολογίζεται και μια προκαταβολή φόρου για το επόμενο έτος. Η προκαταβολή αυτή υπολογίζεται επί του φόρου των εισπραττομένων ενοικίων με ποσοστό 55%.

Όταν το εισόδημα από ενοίκια ενός φυσικού προσώπου μειωθεί κατά ποσοστό 25% και άνω, μπορεί να συμπληρώσει τους κωδικούς αυτούς με το εισόδημα που δεν υπάρχει την 1.1.2012.

Συμπληρώνουμε τους κωδικούς 655-656 με τίτλο «Καθαρό εισόδημα που δεν υπήρχε την 1-1-2012» και 693-694 με τίτλο «Ποσό ετήσιας δαπάνης που δεν υπήρχε την 1-1-2012».

Λεπτομέρειες γιά την περίπτωση αυτή θα βρείτε στην εμπεριστατωμένη μελέτη του Φοροτεχνικού κ. Κώστα Γραβιά στο ΤΑΧ ΗΕΑVEN

Mέχρι τό 2012 τα εισοδήματα από ενοίκια επροστίθεντο με τά άλλα εισοδήματα του φορολογουμένου, καί το συνολικό ποσό που προέκυπτε εφορολογείτο με βάση τήν κλίμακα υπολογισμού του φόρου (άρθρο 9 του Ν. 2238/1994). Η φορολόγηση με αυτόν τον τρόπο τίς περισσότερες φορές επιβάρυνε τον φορολογούμενο με μεγαλύτερα ποσά φόρου αφού άλλαζε κλιμάκια τού φόρου.

Επειδή η φορολόγηση των ενοικίων είναι μεγαλύτερη και πολλές φορές δυσβάστακτη στην περίπτωση που ο φορολογούμενος έχει και άλλα εισοδήματα (π.χ. μισθούς), θα έπρεπε να φορολογούνται αυτοτελώς με ένα σταθερό ποσοστό Την στιγμή που γράφονται οι γραμμές αυτές σχεδιάζεται από τό Υπουργείο Οικονομικών να περιληφθεί νέα διάταξη στό μίνι φορολογικό νομοσχέδιο για να φορολογούνται αυτοτελώς από τό 2013 τα εισοδήματα από ενοίκια ως εξής :

Εισοδήματα μέχρι 12.000, ποσοστό 10%

Εισοδήματα από 12.001 και άνω, φορολόγηση 33%

Ναι. Μπορώ να παραχωρήσω δωρεάν στο παιδί μου την χρήση μιας κατοικίας ή ενός διαμερίσματος μέχρι 200 μ2.

Το τεκμαρτό εισόδημα δεν θα αναγραφεί στη δήλωση.

Στο Ε2 θα γράψομε «ΔΩΡΕΑΝ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗ ΣΤΟ ΠΑΙΔΙ ΜΟΥ» Το διαμέρισμα ή η κατοικία πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία από το παιδί.

Ο ιδιοκτήτης ή ο επικαρπωτής πρέπει να συμπεριλάβει Υ/Δήλωση του Ν. 1599/86 για να απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος

Εάν το ακίνητο που παραχωρείται χρησιμοποιηθεί για επαγγελματική στέγη, τότε υπολογίζεται τεκμαρτό μίσθωμα στόν γονέα για ολόκληρη την επιφάνεια του ακινήτου.

Το παιδί επειδή χρησιμοποιεί δωρεάν το ακίνητο αυτό, θα έχει αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) γι αυτό. Η αντικειμενική δαπάνη υπολογίζεται με τρόπο που καθορίζει κάθε χρόνο το Υ/Οικονομικών

Ναι. Μπορώ να παραχωρήσω δωρεάν στους γονείς μου την χρήσης μιας κατοικίας ή ενός διαμερίσματος μέχρι 200 μ2.

Το τεκμαρτό εισόδημα δεν θα αναγραφεί στη δήλωση.

Στο Ε2 θα γράψομε «ΔΩΡΕΑΝ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗ ΣΤΟΥΣ ΓΟΝΕΙΣ ΜΟΥ …)

Το διαμέρισμα ή η κατοικία πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία από τους γονείς.

Οι γονείς επειδή χρησιμοποιούν δωρεάν τό ακίνητο αυτό, θα έχουν αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) γι αυτό. Η αντικειμενική δαπάνη υπολογίζεται με τρόπο που καθορίζει κάθε χρόνο το Υ/Οικονομικών

Μπορούν. Δεν θά έχουν πρόβλημα οι γονείς μου ούτε καί εγώ. Επίσης δέν ενεργοποιείται τό τεκμήριο για τη χρήση τού ακινήτου γιατί την χρήση την έχουν οι γονείς μου καί όχι εγώ.

Όχι. Στην περίπτωση αυτή υπολογίζεται τεκμαρτό μίσθωμα για ολόκληρη την επιφάνεια του ακινήτου για τό οποίο θα φορολογηθείτε κανονικά.

Επίσης τό τρίτο πρόσωπο θα έχει αντικειμενική δαπάνη από την χρήση του Ακινήτου καί θα φορολογηθεί για τεκμαρτό εισόδημα

Mόνο ο επικαρπωτής . Αυτός μπορεί να εκμισθώνει σε τρίτους τό ακίνητο, να εισπράττει καί να διαχειρίζεται τό ενοίκιο καί γενικά να εκμεταλλεύεται καί να χρησιμοποιεί τό ακίνητο όπως εκείνος επιθυμεί.

Όχι πάντα. Όταν κληρονομούμε κάποιο ακίνητο πρέπει να φροντίζομε να μάθομε τί χρωστούσε ο μακαρίτης. Εάν τά «βάρη» είναι περισσότερα από τήν αξία τού ακινήτου τότε δεν αποδεχόμαστε την κληρονομιά. Εάν δέν γνωρίζομε τά βάρη μπορούμε να αποδεχθούμε την κληρονομιά μέ επιφύλαξη με τό «ευεργέτημα τής απογραφής» όπως λέγεται. Σύμφωνα μέ αυτό εάν αργότερα προκύψουν τέτοια βάρη-χρέη, τότε ο κληρονόμος θά χάση μόνο τήν αξία τής κληρονομιάς καί δέν θα υποχρεωθεί να πληρώσει περισσότερα καί από κερδισμένος νά γίνει χαμένος.

Η υποχρέωση έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΠΕΑ) ισχύει πλέον από την 9/1/2012 καί για δέκα χρόνια από την έκδοσή του και για τις περιπτώσεις «νέων συμβάσεων μίσθωσης μεμονωμένων ιδιοκτησιών κτιρίων ή τμημάτων αυτών, άνω των 50μ2 που έχουν αποκλειστική χρήση κατοικία και επαγγελματική στέγη και αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες».

Εξαιρούνται οι βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, τα κτήρια αγροτικών χρήσεων (πλην κατοικιών), τα εργαστήρια, τα κτήρια αποθήκευσης, τα πρατήρια υγρών καυσίμων και οι χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων.

Η υποχρέωση γιά έκδοση Π.Ε.Α. δεν ισχύει στην περίπτωση ανανέωσης υφιστάμενων συμβάσεων μίσθωσης, λαμβάνοντας υπόψη ότι ως «μίσθωση ακινήτου» νοείται κάθε νέα μίσθωση κτιρίου ή τμήματος αυτού, η οποία καταρτίζεται για πρώτη φορά προς νέο μισθωτή που εγκαθίσταται για πρώτη φορά στο μίσθιο.

Ακόμα καί στην περίπτωση που τό νέο συμβόλαιο μέ τόν ίδιο ενοικιαστή διαφοροποιεί κάποιους όρους (π.χ. μείωση ενοικίου λόγω κρίσης)

Σε περίπτωση όμως που αλλάζει ο ενοικιαστής ή τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου που μισθώνεται μεταβληθούν π.χ. λόγω νομιμοποίησης αυθαίρετου χώρου, τότε πρόκειται για περίπτωση νέας σύμβασης και άρα απαιτείται η έκδοση πιστοποιητικού.

Η έκδοση του πιστοποιητικού θα πρέπει να προηγείται της υπογραφής του συμβολαίου με τον ενοικιαστή διότι σε κάθε μίσθωση ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται στο ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό μισθωτήριο έγγραφο. Προφανώς για να πάρετε αριθμό πρωτοκόλλου θα πρέπει να προχωρήσετε στη διαδικασία έκδοσης του πιστοποιητικού. Αν δεν το κάνετε, θα συναντήσετε πρόβλημα στις εφορίες καθώς «η φορολογική αρχή δε θεωρεί μισθωτήρια έγγραφα εάν δεν προσκομίζεται ενώπιον της ισχύον ΠΕΑ». Ρητά, στην εγκύκλιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, αναφέρεται ότι από τις «09.01.2012 οι αρμόδιες Δ.Ο.Υ. δεν θα παραλαμβάνουν νέα μισθωτήρια προς θεώρηση, εάν δεν αναγράφεται σε αυτά ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και εάν δεν προσκομίζεται το πρωτότυπο ή γνήσιο αντίγραφο του ΠΕΑ για επίδειξη στη Δ.Ο.Υ., ανεξάρτητα από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης μίσθωσης».

• Μπορεί να ανεγερθεί ένα κτίριο σε οικόπεδο τρίτου. Αυτό μπορεί να πραγματοποιηθεί με συμβολαιογραφική πράξη μίσθωσης για μια χρονική περίοδο π.χ. 25 ετών.

• Η σύμβαση πρέπει να υπερβαίνει τα 9 έτη διότι διαφορετικά θα δημιουργηθούν προβλήματα όπως θα δούμε παρακάτω

• Επειδή δημιουργούνται προβλήματα με ΦΠΑ κλ.π. η εφαρμογή της παραπάνω διαδικασίας συμφέρει να γίνεται μεταξύ επιχειρήσεων για να έχουνε τα πλεονεκτήματα των αποσβέσεων, του συμψηφισμού ΦΠΑ κλ.π

• Κατά το τέλος της λήξης της μίσθωσης το ακίνητο μπορεί να παραμείνει ως ιδιοκτησία στο μισθωτή ή να περιέλθει ολόκληρο στην εκμισθωτή.

• Τα τιμολόγια για την ανέγερση του κτιρίου θα εκδίδονται στο όνομα του μισθωτή.

• Ο ΦΠΑ των τιμολογίων εκπίπτει αφού η μίσθωση είναι μεγαλύτερη από τα 9 έτη, δεν έχει υπογραφεί με σύμβαση μίσθωσης αλλά με συμβολαιογραφική πράξη μίσθωσης. Επίσης προϋπόθεση είναι η επιχείρηση του ενοικιαστή να ασκεί δραστηριότητα υποκείμενη στο ΦΠΑ.

• Οι αποσβέσεις προβλέπονται να γίνονται με τον συντελεστή που προβλέπεται σήμερα για τα κτίρια (Ν. 2753/99 άρθρο 4 παρ. 4)

• Επειδή η σύμβαση της μίσθωσης είναι πάνω από 9 έτη πρέπει να μεταγραφεί το ακίνητο στο υποθηκοφυλακείο αλλά και με την λήξη της σύμβασης πρέπει να γίνει το ίδιο.

• Σύμφωνα με το άρθρο 21 του νόμου 2238 /94 (παρ. 1 περιπτώσεις α και β) η αξία της οικοδομής που φαίνεται στα βιβλία του μισθωτή αποτελεί εισόδημα από ακίνητα για τον ιδιοκτήτη ο οποίος πρέπει να εμφανίζει στα βιβλία του κάθε χρόνο το 1/25 (στο παράδειγμά μας) ως ετήσιο μίσθωμα και να φορολογείται για αυτό. Το σκεπτικό του νόμου για αυτό είναι ότι μετά την λήξη της μίσθωσης το κτίριο θα παραμείνει στην ιδιοκτησία του εκμισθωτή – ιδιοκτήτη και αυτό είναι μία ωφέλεια, ένα κέρδος, μια υπεραξία.

• Ο εκμισθωτής λοιπόν θα φορολογείται με φόρο εισοδήματος κάθε χρόνο για το εισόδημα από εκμίσθωση οικοδομών αλλά και με συμπληρωματικό φόρο 1,5% (ως ορίζει το άρθρο 9 παρ. 5 του Ν. 2238/1994)

• Ο εκμισθωτής θα καταχωρεί το κόστος κατασκευής στο ενεργητικό του στους κωδικούς των κτιρίων με πίστωση ενός λογαριασμού «εσόδων επομένων χρήσεων» (Λογαριασμός 56….). Στο τέλος κάθε χρήσεως θα μεταφέρει σε λογαριασμό «έσοδα από εκμίσθωση οικοδομών» το ποσό που αντιστοιχεί στα ενοίκια της χρήσεως (το 1/25)

• Πρέπει να δοθεί προσοχή κατά την σύνταξη του συμβολαίου της μίσθωσης διότι περικλείει πολλούς κινδύνους για αυτό πρέπει να προβλεφθούν στην συμβολαιογραφική πράξη μίσθωσης κάποια σημαντικά σημεία.

-Η τύχη του κτιρίου, δηλαδή εάν συμφωνηθεί το κτίριο να παραμείνει στο τέλος της μισθώσεως στη ιδιοκτησία του μισθωτή με υποχρέωση τότε να υπογραφεί μεταξύ των συμβαλλομένων νέα σύμβαση πώλησης του οικοπέδου. Στην περίπτωση αυτή ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται κατά την γνώμη μας στην εμφάνιση – φορολογίας μισθώματος κάθε χρόνο από το μέρος της αξίας του κτιρίου, αλλά στην εμφάνιση ενός μισθώματος προσυμφωνημένου που οπωσδήποτε θα είναι μικρότερο από το προηγούμενο και επομένως θα έχει την υποχρέωση να πληρώνει λιγότερους φόρους κάθε χρόνο.

-Εάν συμφωνηθεί το κτίριο να αγοραστεί στο τέλος της μισθώσεως από τον εκμισθωτή με υποχρέωση τότε να υπογραφεί μεταξύ των συμβαλλομένων νέα σύμβαση πώλησης του κτιρίου. Στην περίπτωση αυτή ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται πάλι κατά την γνώμη μας στην εμφάνιση – φορολογίας μισθώματος κάθε χρόνο από το μέρος της αξίας του κτιρίου, αλλά στην εμφάνιση ενός μισθώματος προσυμφωνημένου που οπωσδήποτε θα είναι μικρότερο από το προηγούμενο και επομένως θα έχει την υποχρέωση να πληρώνει λιγότερους φόρους κάθε χρόνο

-Στις περιπτώσεις αυτές συνηθίζεται οι συμβαλλόμενοι να υπογράφουν μακροχρόνιες συμβάσεις που διαρκούν πάνω από 30 χρόνια και μάλιστα με δικαίωμα παράτασης, μονομερούς ή κατόπιν κοινής συμφωνίας των συμβαλλομένων, όποτε στην περίπτωση αυτή η εφορία θα περιμένει «στην γωνία» αλλά θα περιμένει για μεγάλο χρονικό διάστημα. Στο χρονικό διάστημα αυτό μπορεί να αλλάξουν πολλά δεδομένα σε σχέση με τα ισχύοντα σήμερα όπως π.χ. να υποβαθμιστεί η περιοχή ή λόγω της παλαιότητας του κτιρίου την εποχή εκείνη η αξία του θα είναι μικρότερη και επομένως ο φόρος μεταβίβασης του θα είναι μικρότερος. Σε κάθε περίπτωση υπάρχουν και τα δικαστήρια …..

Ο Λογιστικός χειρισμός τής ανέγερσης κτηρίου σε οικόπεδο τρίτου αντιμετωπίστηκε από την Επιτροπή Λογιστικής Τυποποίησης και Ελέγχων (ΕΛΤΕ) Συμβούλιο Λογιστικής Τυποποίησης (ΣΛΟΤ) με την υπ αρ. Πρωτ 532 απόφαση από 3/10/2005

i. Η μίσθωση έχει ισχύ για 3 χρόνια .

ii. Εάν το συμβόλαιο ορίζει ότι η περίοδος τής μίσθωσης είναι μικρότερη από τρία έτη, δεν ισχύει . Η μίσθωση θα ισχύσει για 3 έτη. (όση ορίζει ο νόμος).

iii. Εάν το συμβόλαιο ορίζει ότι η περίοδος τής μίσθωσης είναι μεγαλύτερη από τρία έτη, αυτή η μίσθωση ισχύει. ( γιατί είναι μεγαλύτερη από τρία έτη).

iv. Μπορούμε να προσθέσουμε στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου ότι ο εκμισθωτής τού παρέχει το δικαίωμα να συστεγάσει ή να φιλοξενεί ξένα πρόσωπα εκτός από τούς ανθρώπους του στενού οικογενειακού περιβάλλοντός του.

v. Μπορούμε να προσθέσουμε στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου ότι ο εκμισθωτής τού παρέχει το δικαίωμα να υπεκμισθώσει το μίσθιο σε τρίτα πρόσωπα.

vi. Μπορούμε να προσθέσουμε στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου ότι ο μισθωτής οφείλει να μην προξενήσει ζημιές στο μίσθιο πέραν τής φυσιολογικής φθοράς. Καλό θα είναι να συμφωνηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων ποίες από τις ζημιές είναι φυσιολογική φθορά και ποίες δεν είναι.

vii. Εάν η μίσθωση γίνεται στο όνομα φυσικού προσώπου ενόψει δημιουργίας Νομικού προσώπου στο οποίο θα συμμετέχει, δηλ Ομόρρυθμης Εταιρείας, Ετερόρρυθμης Εταιρείας, Ανώνυμης Εταιρείας. Ε.Π.Ε., ΚΛΠ , τότε πρέπει να ζητήσει να προστεθεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο ειδικός όρος για την αποδοχή από τον Εκμισθωτή της παραπάνω αλλαγής και μάλιστα χωρίς καμιά επιβάρυνση.

viii. Πρέπει να επισημανθεί ότι ο ενοικιαστής θα μπορεί να τοποθετήσει, εάν επιθυμεί, και ηλιακό θερμοσίφωνα, αρκεί να ΄χει την γραπτή συναίνεση τού ιδιοκτήτη και να τηρήσει όλα όσα ορίζει ο κανονισμός τής πολυκατοικίας. Πρέπει επίσης να επισημανθεί εάν κατά την αναχώρησή του μετά την λήξη τής μισθωτικής περιόδου, θα ξηλώσει το ηλιακό συσσωρευτή ή αν θα τον αφήσει εκεί.

ix. Πρέπει να διαβάσει τον κανονισμό τής πολυκατοικίας προκειμένου να γνωρίσει όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του. Πρέπει π.χ. να μάθει εάν έχει δικαίωμα να τοποθετήσει τέντες στο διαμέρισμά και με ποίες προϋποθέσεις κλπ

x. Πρέπει να γνωρίσει ποία κοινόχρηστα είναι υποχρεωμένος να επιβαρύνεται εκείνος και ποία ο ιδιοκτήτης. Ο ενοικιαστής επιβαρύνεται με τα λειτουργικά κοινόχρηστα και όχι με τα κοινόχρηστα επισκευής ή βελτίωσης τής πολυκατοικίας

xi. Ο ιδιοκτήτης πολλές φορές αναγκάζει τον ενοικιαστή να υπογράφει ειδικό όρο στο μισθωτήριο συμβόλαιο και να επιβαρύνεται με τον συμπληρωματικό φόρο εισοδήματος ο οποίος ανέρχεται σε 1,5% για κατοικίες μέχρι 300 μ2 και 3% για πάνω από 300 μ2. Στην περίπτωση αυτή ο ενοικιαστής πρέπει να ζητά το εκκαθαριστικό σημείωμα τού ιδιοκτήτη για να δει εάν έχει πληρωθεί ο Σ.Φ. (διότι ορισμένες φορές ο ιδιοκτήτης δεν τον πληρώνει τελικά).

Πρέπει να σημειωθεί πάντως ότι ο Σ.Φ. επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη.

xii. Όσον αφορά το χαρτόσημο 3,6% είναι θέμα συμφωνίας για το ποίος θα το επιβαρυνθεί. Έτσι μπορεί να το επιβαρυνθεί όλο ο ιδιοκτήτης ή να το επιβαρυνθεί όλο ο ενοικιαστής ή να το επιβαρυνθούν από 50% και οι δύο μαζί .

xiii. Η κατάθεση τού μισθωτηρίου συμβολαίου στη ΔΟΥ είναι βασική προϋπόθεση για να γίνει δεκτή από την εφορία αυτή η συναλλαγή, αλλά και για να μπορούν οι συναλλασσόμενοι να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους στα δικαστήρια.

xiv. Το Μίσθωμα

Δεν υπάρχει νόμος που να καθορίζει το ύψος τού μισθώματος. Το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Είναι σωστό να σας υπενθυμίσομε ότι πρέπει να γράφετε στο μισθωτήριο συμβόλαιο το αληθινό ποσό του μισθώματος. Αυτό ίσως θα σας βοηθήσει να αποφύγετε πιθανά προβλήματα με την εφορία σας . Καλό θα είναι να καθορίζεται εκ των προτέρων το ποσό της αύξησης του μισθώματος για να ξέρουν όλοι ποία είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους.

xv. Περιγραφή του μισθίου

Η σωστή περιγραφή του μισθίου προστατεύει τον μισθωτή και τον εκμισθωτή από τυχόν παρανοήσεις και μελλοντικές διενέξεις.

xvi. Η χρήση του μισθίου

Πρέπει στο συμβόλαιο να ξεκαθαρίζεται επακριβώς ποία θα είναι η χρήση του μισθίου. Δεν μπορεί το μίσθιο να χρησιμοποιείται για άλλους σκοπούς από εκείνους που περιγράφει το συμβόλαιο. Εάν χρησιμοποιηθεί για άλλους λόγους από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί θα πρέπει να σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

xvii.Πρόσωπα που συνοικούν με τον ενοικιαστή

Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να φιλοξενεί μονίμως πρόσωπα ξένα προς την οικογένεια του.

xviii.Υπεκμίσθωση

Για να έχει το δικαίωμα ο ενοικιαστής να υπεκμισθώσει το μίσθιο θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

xix. Περίπτωση μετατροπής ατομικής επιχείρησης σε εταιρική

Σε περίπτωση που ο μισθωτής – ενοικιαστής αποφασίσει να μετατρέψει την επιχείρηση του από Ατομική σε Εταιρική (Ο.Ε. , Ε.Ε., ΕΠΕ, Α.Ε.) θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή. Αυτό συμβαίνει διότι η νομική προσωπικότης των δύο επιχειρήσεων είναι εκ διαμέτρου αντίθετη και διότι υπεισέρχεται στην εταιρεία και άλλο πρόσωπο πέραν του αρχικώς συμβληθέντος. Αυτό μπορεί να προβλεφθεί κατά την αρχική σύμβαση μίσθωσης της Ατομικής επιχείρησης. Στην περίπτωση αυτή δεν χρειάζεται η εκ των υστέρων συμφωνία του ιδιοκτήτη.

xx. Συνέπειες από ζημίες που προκύπτουν από φυσιολογική φθορά του μισθίου

Θα πρέπει στο συμβόλαιο να είναι ξεκαθαρισμένη η έννοια της φυσιολογικής – συνήθους φθοράς και η έννοια της φθοράς που προκύπτει από την κακή χρήση του μισθίου. Για να μην υπάρχουν προστριβές μεταξύ των συμβαλλομένων.

i. Η μίσθωση έχει ισχύ για 3 χρόνια .

ii. Εάν το συμβόλαιο ορίζει ότι η περίοδος τής μίσθωσης είναι μικρότερη από τρία έτη, δεν ισχύει. Η μίσθωση θα ισχύσει για 3 έτη (όση ορίζει ο νόμος).

iii. Εάν το συμβόλαιο ορίζει ότι η περίοδος τής μίσθωσης είναι μεγαλύτερη από τρία έτη, αυτή η μίσθωση ισχύει. ( γιατί είναι μεγαλύτερη από τρία έτη).

iv. Μπορούμε να προσθέσουμε στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου ότι ο μισθωτής δεν έχει το δικαίωμα να συστεγάσει ή να φιλοξενεί ξένα πρόσωπα εκτός από τούς ανθρώπους του στενού οικογενειακού περιβάλλοντός του.

v. Μπορούμε να προσθέσουμε στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου ότι ο μισθωτής δεν έχει το δικαίωμα να υπεκμισθώσει το μίσθιο σε τρίτα πρόσωπα.

vi. Μπορούμε να προσθέσουμε στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου ότι ο μισθωτής οφείλει να μην προξενήσει ζημιές στο μίσθιο πέραν τής φυσιολογικής φθοράς. Καλό θα είναι να συμφωνηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων ποίες από τις ζημιές είναι φυσιολογική φθορά και ποίες δεν είναι.

vii. Εάν η μίσθωση γίνεται στο όνομα φυσικού προσώπου εν όψει δημιουργίας Νομικού προσώπου στο οποίο θα συμμετέχει, δηλ Ομόρρυθμης Εταιρείας, Ετερόρρυθμης Εταιρείας, Ανώνυμης Εταιρείας. Ε.Π.Ε., ΚΛΠ , τότε πρέπει να συμφωνήσει με τον ενοικιαστή για το αν προστεθεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο ειδικός όρος για την αποδοχή από τον Εκμισθωτή της παραπάνω αλλαγής και μάλιστα με επιβάρυνση ή μη .

viii. Πρέπει να επισημανθεί ότι ο ενοικιαστής θα μπορεί να τοποθετήσει, εάν επιθυμεί, και ηλιακό θερμοσίφωνα, αρκεί να ΄χει την γραπτή συναίνεση τού ιδιοκτήτη και να τηρήσει όλα όσα ορίζει ο κανονισμός τής πολυκατοικίας. Πρέπει επίσης να επισημανθεί εάν κατά την αναχώρησή του μετά την λήξη τής μισθωτικής περιόδου, θα ξηλώσει το ηλιακό συσσωρευτή ή αν θα τον αφήσει εκεί. Επισημαίνομε ότι ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης πρέπει να προσέξει διότι οποίες κατασκευές ή εξοπλισμό αφήσει ο ενοικιαστής στο μίσθιο όταν αποχωρήσει από αυτό, υπάρχει κίνδυνος να θεωρηθεί ότι είναι προς όφελός του και επομένως να καταλογισθεί από την εφορία ως πρόσθετο μίσθωμα.

ix. Πρέπει να γνωρίσει ποία κοινόχρηστα είναι υποχρεωμένος να επιβαρύνεται εκείνος και ποία ο ενοικιαστής . Ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με τα έξοδα επισκευής ή βελτίωσης τής πολυκατοικίας και όχι με τα λειτουργικά έξοδα.

x. Ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με τον συμπληρωματικό φόρο εισοδήματος ο οποίος ανέρχεται σε 1,5% για κατοικίες μέχρι 300 μ2 και 3% για πάνω από 300 μ2. Ο συμπληρωματικός φόρος δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερος από τον κύριο φόρο.

Πολλοί ιδιοκτήτες αναγκάζουν τούς ενοικιαστές να υπογράφουν ειδικό όρο στα συμβόλαια μίσθωσης για να επιβαρύνονται με τον συμπληρωματικό φόρο εισοδήματος . Στην περίπτωση αυτή πρέπει να προσθέτουν τον Σ.Φ. στο ποσό τού ενοικίου και να φορολογούνται για το συνολικό προκύπτον ποσό.

xi. Όσον αφορά το χαρτόσημο 3,6% είναι θέμα συμφωνίας για το ποίος θα το επιβαρυνθεί. Έτσι μπορεί να το επιβαρυνθεί όλο ο ιδιοκτήτης ή να το επιβαρυνθεί όλο ο ενοικιαστής ή να το επιβαρυνθούν από 50% και οι δύο μαζί .

xii. Η κατάθεση τού μισθωτηρίου συμβολαίου στη ΔΟΥ είναι βασική προϋπόθεση για να γίνει δεκτή από την εφορία αυτή η συναλλαγή, αλλά και για να μπορούν οι συναλλασσόμενοι να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους στα δικαστήρια.

xiii. Το Μίσθωμα

Δεν υπάρχει νόμος που να καθορίζει το ύψος τού μισθώματος. Το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Είναι σωστό να σας υπενθυμίσομε ότι πρέπει να γράφετε στο μισθωτήριο συμβόλαιο το αληθινό ποσό του μισθώματος. Αυτό ίσως θα σας βοηθήσει να αποφύγετε πιθανά προβλήματα με την εφορία σας . Καλό θα είναι να καθορίζεται εκ των προτέρων το ποσό της αύξησης του μισθώματος για να ξέρουν όλοι ποία είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους

xiv. Περιγραφή του μισθίου

Η σωστή περιγραφή του μισθίου προστατεύει τον μισθωτή και τον εκμισθωτή από τυχόν παρανοήσεις και μελλοντικές διενέξεις.

xv. Η χρήση του μισθίου

Πρέπει στο συμβόλαιο να ξεκαθαρίζεται επακριβώς ποία θα είναι η χρήση του μισθίου. Δεν μπορεί το μίσθιο να χρησιμοποιείται για άλλους σκοπούς από εκείνους που περιγράφει το συμβόλαιο. Εάν χρησιμοποιηθεί για άλλους λόγους από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί θα πρέπει να σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

xvi. Πρόσωπα που συνοικούν με τον ενοικιαστή

Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να φιλοξενεί μονίμως πρόσωπα ξένα προς την οικογένεια του.

xvii. Υπεκμίσθωση

Για να έχει το δικαίωμα ο ενοικιαστής να υπεκμισθώσει το μίσθιο θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

xviii.Περίπτωση μετατροπής ατομικής επιχείρησης σε εταιρική

Σε περίπτωση που ο μισθωτής – ενοικιαστής αποφασίσει να μετατρέψει την επιχείρηση του από Ατομική σε Εταιρική (Ο.Ε. , Ε.Ε., ΕΠΕ, Α.Ε.) θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή. Αυτό συμβαίνει διότι η νομική προσωπικότης των δύο επιχειρήσεων είναι εκ διαμέτρου αντίθετη και διότι υπεισέρχεται στην εταιρεία και άλλο πρόσωπο πέραν του αρχικώς συμβληθέντος. Αυτό μπορεί να προβλεφθεί κατά την αρχική σύμβαση μίσθωσης της Ατομικής επιχείρησης. Στην περίπτωση αυτή δεν χρειάζεται η εκ των υστέρων συμφωνία του ιδιοκτήτη.

xix. Συνέπειες από ζημίες που προκύπτουν από φυσιολογική φθορά του μισθίου

Θα πρέπει στο συμβόλαιο να είναι ξεκαθαρισμένη η έννοια της φυσιολογικής – συνήθους φθοράς και η έννοια της φθοράς που προκύπτει από την κακή χρήση του μισθίου. Για να μην υπάρχουν προστριβές μεταξύ των συμβαλλομένων.

Π.Δ. 34/95 και Ν.2741/99 άρθρο 7

Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να αναζητήσετε ενοικιαστή.

Να τοποθετήσετε ενοικιαστήριο στην είσοδο τού κτιρίου

Να το δημοσιεύσετε σε ένα σοβαρό έντυπο για να προσελκύσετε σοβαρούς ενοικιαστές.

Να αναθέσετε την ενοικίαση σε σοβαρούς και γνωστούς μεσίτες.

Σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει να καταβάλλετε προκαταβολή για τις υπηρεσίες που θα σας προσφέρουν. Πάντα θα πληρώνετε όταν διαπιστώνετε ότι η προσφερόμενη σε εσάς υπηρεσία είναι αληθινή και έχει προχωρήσει.

Η επιλογή τού ενοικιαστή έχει σχέση με την φερεγγυότητά του.

Είναι προτιμότερο να πάρομε ένα μικρότερο ενοίκιο και διασφαλισμένο, παρά να συμφωνήσομε ένα μεγαλύτερο ενοίκιο και να μην το εισπράξομε ποτέ.

Το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα με κοινή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Όταν δεν υπάρχει συμφωνία τότε ο νόμος προβλέπει ειδικές ρυθμίσεις.

Αναζητήσετε εγγύηση από τον ενοικιαστή.

Η εγγύηση αυτή μπορεί να είναι χρηματική, π.χ. προκαταβολή ενός ή δύο ενοικίων. Μπορεί όμως να είναι και η υπογραφή ενός φερέγγυου εγγυητή.

Σε περίπτωση που δέν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής τού μισθώματος , η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη τής συμβασης καί καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο από τό 6% τής αντικειμενικής αξίας του μισθίου (καί για τούς ακάλυπτους χώρους 4%). Εκεί όπου δέν ισχύουν οι αντικειμενικές αξίες χρησιμοποιούνται οι αγοραίες αξίες.

Περαιτέρω αναπροσαρμογή του παραπάνω αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος γίνεται κατά έτος σε ποσοστό 75% τής μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ), τού μήνα τής αναπροσαρμογής σε σχέση μέ τόν αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους ( όπως υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος, ΕΣΥΕ).

Τό παραπάνω αναπροσαρμοσθέν μισθωμα εφαρμόζεται ακόμα καί στήν περίπτωση που είναι μεγαλύτερο από το 6% τής αντικειμενικής ή τής αγοραίας αξίας. (Σχετικο αρθρο 7 του Π.Δ. 34/1995)

Προκαταβολή να πάρετε μόνο όταν υπογράψετε μισθωτήριο συμβόλαιο.

Το μισθωτήριο συμβόλαιο πρέπει να το συντάξει ο δικηγόρος σας. Μην υπογράφετε «τυποποιημένα» συμβόλαια που παίρνεται από το περίπτερο.

Η διάρκεια τής μίσθωσης στις επαγγελματικές μισθώσεις είναι δωδεκαετής . Δεν ισχύουν άλλες συμφωνίες, γραπτές ή προφορικές. Αν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί μπορεί να παραταθεί η μίσθωση για άλλα 4 χρόνια. Μετά την παρέλευση και των 4 αυτών ετών ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραλάβει το μίσθιο χωρίς να καταβάλλει αποζημίωση στον ενοικιαστή.

Εάν όμως ο ιδιοκτήτης θελήσει να τού αποδοθεί το μίσθιο στην λήξη των 12 ετών, τότε είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον ενοικιαστή με 24 μισθώματα. Τα μισθώματα αυτά δίδονται για την μετεγκατάσταση του ενοικιαστή αλλά και για την άυλη εμπορική αξία.

• Μετά την λήξη τής 16ετούς μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει το ίδιο επάγγελμα στο μίσθιο.

• Εάν αποχωρήσει ο ενοικιαστής μόνος του , τότε δεν δικαιούται αποζημίωση.

• Επισημαίνομε ότι ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης πρέπει να προσέξει διότι όποιες κατασκευές ή εξοπλισμό αφήσει ο ενοικιαστής στο μίσθιο όταν αποχωρήσει από αυτό, υπάρχει κίνδυνος να θεωρηθεί ότι είναι προς όφελός του και επομένως να καταλογισθεί από την εφορία ως πρόσθετο μίσθωμα. Γι αυτό στο συμβόλαιο της μίσθωσης θα πρέπει να προβλέπεται ειδικός όρος που να επιβάλλει στον ενοικιαστή να κατεδαφίσει και να αποξηλώσει όλες τις παραπάνω κατασκευές για να αποφύγει να θεωρηθεί η αξία τους ως πρόσθετο μίσθωμα.

Στην περίπτωση πού στο οικόπεδο τού ιδιοκτήτη έχει κατασκευασθεί το κτίριο με δαπάνες τού ενοικιαστή με τη συμφωνία να το εκμεταλλευτεί ο ενοικιαστής για μία περίοδο και μετά να παραδώσει όλο το ακίνητο στον οικοπεδούχο, θα πρέπει να προσεχθεί η περίπτωση να καταλογισθεί ολόκληρη η αξία τού κτιρίου ως μίσθωμα το οποίο συνήθως η εφορία επιμερίζει ισόποσα στα έτη τής μίσθωσης.

Το πρόβλημα αυτό πρέπει να αντιμετωπισθεί ευθύς εξ αρχής κατά την υπογραφή τού (συμβολαιογραφικού) μισθωτηρίου συμβολαίου με ειδικούς όρους.

• Όσον αφορά το χαρτόσημο 3,6% είναι θέμα συμφωνίας για το ποίος θα το επιβαρυνθεί. Έτσι μπορεί να το επιβαρυνθεί όλο ο ιδιοκτήτης ή να το επιβαρυνθεί όλο ο ενοικιαστής ή να το επιβαρυνθούν από 50% και οι δύο μαζί .

Η κατάθεση τού μισθωτηρίου συμβολαίου στη ΔΟΥ είναι βασική προϋπόθεση για να γίνει δεκτή από την εφορία αυτή η συναλλαγή, αλλά και για να μπορούν οι συναλλασσόμενοι να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους στα δικαστήρια.

Το Μίσθωμα

Δεν υπάρχει νόμος που να καθορίζει το ύψος τού μισθώματος. Το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Είναι σωστό να σας υπενθυμίσομε ότι πρέπει να γράφετε στο μισθωτήριο συμβόλαιο το αληθινό ποσό του μισθώματος. Αυτό ίσως θα σας βοηθήσει να αποφύγετε πιθανά προβλήματα με την εφορία σας . Καλό θα είναι να καθορίζεται εκ των προτέρων το ποσό της αύξησης του μισθώματος για να ξέρουν όλοι ποία είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους

Περιγραφή του μισθίου

Η σωστή περιγραφή του μισθίου προστατεύει τον μισθωτή και τον εκμισθωτή από τυχόν παρανοήσεις και μελλοντικές διενέξεις.

Η χρήση του μισθίου

Πρέπει στο συμβόλαιο να ξεκαθαρίζεται επακριβώς ποία θα είναι η χρήση του μισθίου. Δεν μπορεί το μίσθιο να χρησιμοποιείται για άλλους σκοπούς από εκείνους που περιγράφει το συμβόλαιο. Εάν χρησιμοποιηθεί για άλλους λόγους από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί θα πρέπει να σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

Πρόσωπα που συνοικούν με τον ενοικιαστή

Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να φιλοξενεί μονίμως πρόσωπα ξένα προς την οικογένεια του.

Υπεκμίσθωση

Για να έχει το δικαίωμα ο ενοικιαστής να υπεκμισθώσει το μίσθιο θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

Περίπτωση μετατροπής ατομικής επιχείρησης σε εταιρική

Σε περίπτωση που ο μισθωτής – ενοικιαστής αποφασίσει να μετατρέψει την επιχείρηση του από Ατομική σε Εταιρική (Ο.Ε. , Ε.Ε., ΕΠΕ, Α.Ε.) θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή. Αυτό συμβαίνει διότι η νομική προσωπικότης των δύο επιχειρήσεων είναι εκ διαμέτρου αντίθετη και διότι υπεισέρχεται στην εταιρεία και άλλο πρόσωπο πέραν του αρχικώς συμβληθέντος.

Αυτό μπορεί να προβλεφθεί κατά την αρχική σύμβαση μίσθωσης της Ατομικής επιχείρησης. Στην περίπτωση αυτή δεν χρειάζεται η εκ των υστέρων συμφωνία του ιδιοκτήτη.

Συνέπειες από ζημίες που προκύπτουν από φυσιολογική φθορά του μισθίου

Θα πρέπει στο συμβόλαιο να είναι ξεκαθαρισμένη η έννοια της φυσιολογικής – συνήθους φθοράς και η έννοια της φθοράς που προκύπτει από την κακή χρήση του μισθίου. Για να μην υπάρχουν προστριβές μεταξύ των συμβαλλομένων.

Η επαγγελματική στέγη έχει πάρει τεράστιες διαστάσεις στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια.

Το 1997 το 65 % των επαγγελματικών χώρων ήταν ενοικιαζόμενος, Η εγκατάσταση των επαγγελματικών χώρων υπόκειται σε μερικούς περιορισμούς (βαθμός όχλησης , μόλυνση του περιβάλλοντος κλπ)

Για τις επαγγελματικές μισθώσεις έχομε να συστήσομε τα παρακάτω :

Προκαταβολή να πληρώσετε μόνο όταν υπογράψετε μισθωτήριο συμβόλαιο.

Το μισθωτήριο συμβόλαιο πρέπει να το συντάξει ο δικηγόρος σας. Μην υπογράφετε «τυποποιημένα» συμβόλαια που παίρνετε από το περίπτερο.

Η διάρκεια τής μίσθωσης στις επαγγελματικές μισθώσεις είναι δωδεκαετής . Δεν ισχύουν άλλες συμφωνίες ,γραπτές ή προφορικές. Αν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί μπορεί να παραταθεί η μίσθωση για άλλα 4 χρόνια . Μετά την παρέλευση και των 4 αυτών ετών ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραλάβει το μίσθιο χωρίς να καταβάλλει αποζημίωση στον ενοικιαστή.

Εάν όμως ο ιδιοκτήτης θελήσει να τού αποδοθεί το μίσθιο στην λήξη των 12 ετών , τότε είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον ενοικιαστή με 24 μισθώματα. Τα μισθώματα αυτά δίδονται για την μετεγκατάσταση του ενοικιαστή αλλά και για την άυλη εμπορική αξία.

• Μετά την λήξη τής 16τούς μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει το ίδιο επάγγελμα στο μίσθιο.

• Εάν αποχωρήσει ο ενοικιαστής μόνος του , τότε δεν δικαιούται αποζημίωση.

• Επισημαίνομε ότι ο ενοικιαστής πρέπει να προσέξει διότι όποιες κατασκευές κάνει στο μίσθιο θα πρέπει να τις ξηλώσει όταν αποχωρήσει από αυτό, εκτός εάν στο μισθωτήριο συμβόλαιο προβλέπεται να παραμείνουν στο μίσθιο.

• Όσον αφορά το χαρτόσημο 3,6% είναι θέμα συμφωνίας για το ποίος θα το επιβαρυνθεί. Έτσι μπορεί να το επιβαρυνθεί όλο ο ιδιοκτήτης ή να το επιβαρυνθεί όλο ο ενοικιαστής ή να το επιβαρυνθούν από 50% και οι δύο μαζί .

Επισημαίνεται πάντως ότι σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης εισπράξει από το ενοικιαστή το σύνολο ή μέρος τού χαρτοσήμου, τότε το ποσό αυτό αποτελεί εισόδημα ,αυξάνει το ποσό του ενοικίου και φορολογείται μαζί με αυτό.

• Για να μην υπάρξουν στο μέλλον προβλήματα θα πρέπει να καταγραφούν οι ενδείξεις όλων των μετρητών (ΔΕΗ,ΕΥΔΑΠ κλπ)

• Η κατάθεση τού μισθωτηρίου συμβολαίου στη ΔΟΥ είναι βασική προϋπόθεση για να γίνει δεκτή από την εφορία αυτή η συναλλαγή, αλλά και για να μπορούν οι συναλλασσόμενοι να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους στα δικαστήρια.

• Το Μίσθωμα

Δεν υπάρχει νόμος που να καθορίζει το ύψος τού μισθώματος. Το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Είναι σωστό να σας υπενθυμίσομε ότι πρέπει να γράφετε στο μισθωτήριο συμβόλαιο το αληθινό ποσό του μισθώματος. Αυτό ίσως θα σας βοηθήσει να αποφύγετε πιθανά προβλήματα με την εφορία σας . Καλό θα είναι να καθορίζεται εκ των προτέρων το ποσό της αύξησης του μισθώματος για να ξέρουν όλοι ποία είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους

Σε περίπτωση που δέν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής τού μισθώματος , η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη τής συμβασης καί καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο από τό 6% τής αντικειμενικής αξίας του μισθίου (καί για τούς ακάλυπτους χώρους 4%). Εκεί όπου δέν ισχύουν οι αντικειμενικές αξίες χρησιμοποιούνται οι αγοραίες αξίες.

Περαιτέρω αναπροσαρμογή του παραπάνω αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος γίνεται κατά έτος σε ποσοστό 75% τής μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ), τού μήνα τής αναπροσαρμογής σε σχέση μέ τόν αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους ( όπως υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος, ΕΣΥΕ).

Τό παραπάνω αναπροσαρμοσθέν μισθωμα εφαρμόζεται ακόμα καί στήν περίπτωση που είναι μεγαλύτερο από το 6% τής αντικειμενικής ή τής αγοραίας αξίας. (Σχετικο αρθρο 7 του Π.Δ. 34/1995)

• Περιγραφή του μισθίου

Η σωστή περιγραφή του μισθίου προστατεύει τον μισθωτή και τον εκμισθωτή από τυχόν παρανοήσεις και μελλοντικές διενέξεις.

• Η χρήση του μισθίου

Πρέπει στο συμβόλαιο να ξεκαθαρίζεται επακριβώς ποία θα είναι η χρήση του μισθίου. Δεν μπορεί το μίσθιο να χρησιμοποιείται για άλλους σκοπούς από εκείνους που περιγράφει το συμβόλαιο. Εάν χρησιμοποιηθεί για άλλους λόγους από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί θα πρέπει να σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

• Πρόσωπα που συνοικούν με τον ενοικιαστή

Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να φιλοξενεί μονίμως πρόσωπα ξένα προς την οικογένεια του.

• Υπεκμίσθωση

Για να έχει το δικαίωμα ο ενοικιαστής να υπεκμισθώσει το μίσθιο θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

• Περίπτωση μετατροπής ατομικής επιχείρησης σε εταιρική

Σε περίπτωση που ο μισθωτής – ενοικιαστής αποφασίσει να μετατρέψει την επιχείρηση του από Ατομική σε Εταιρική (Ο.Ε. , Ε.Ε., ΕΠΕ, Α.Ε.) θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή. Αυτό συμβαίνει διότι η νομική προσωπικότης των δύο επιχειρήσεων είναι εκ διαμέτρου αντίθετη και διότι υπεισέρχεται στην εταιρεία και άλλο πρόσωπο πέραν του αρχικώς συμβληθέντος.

Αυτό μπορεί να προβλεφθεί κατά την αρχική σύμβαση μίσθωσης της Ατομικής επιχείρησης. Στην περίπτωση αυτή δεν χρειάζεται η εκ των υστέρων συμφωνία του ιδιοκτήτη.

• Συνέπειες από ζημίες που προκύπτουν από φυσιολογική φθορά του μισθίου

Θα πρέπει στο συμβόλαιο να είναι ξεκαθαρισμένη η έννοια της φυσιολογικής – συνήθους φθοράς και η έννοια της φθοράς που προκύπτει από την κακή χρήση του μισθίου. Για να μην υπάρχουν προστριβές μεταξύ των συμβαλλομένων.

ΠΗΓΗ TAXHEAVEN